O COMO SOBREVIVIR A LA REFORMA DE LA LAU (2ª Parte) 

6 de marzo de 2019.

Hoy entra en vigor la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos, como parte de un renovado o reeditado paquete de “medidas urgentes en materia de vivienda y alquiler” (Real Decreto-Ley 27/2019, de 1 de marzo, BOE nº 55 de 5 de marzo de 2019).

 

Independientemente de la posible eficacia de sus preceptos, no podemos dejar de criticar este sistema legislativo pendular, ahora sí, ahora no, que lo único que provoca es una sensación en la ciudadanía de falta de seriedad y ausencia de seguridad jurídica, lo cual en ningún caso favorece las políticas de vivienda en materia de arrendamientos urbanos.

Hemos llegado al extremo, de difícil explicación, en que existen tres regímenes jurídicos arrendaticios diferentes entre el 15 de diciembre de 2018 y el 6 de marzo de 2019, es decir, menos de tres meses, y se aplicará uno u otro en función de la fecha del contrato de arrendamiento de vivienda.

El anterior Real Decreto-Ley 21/2018, de 14 de diciembre, también de medidas urgentes en materia de alquiler y vivienda, fue derogado al no haberse convalidado en votación por el Congreso de los Diputados. Su contenido era realmente muy similar al del decreto-ley que ahora entra en vigor y que constituye un segundo intento del actual Gobierno para implantar una serie de medidas tendentes a eliminar la reforma de la Ley de Arrendamientos Urbanos operada en 2013, y reforzando, por tanto, la posición del arrendatario de vivienda habitual frente al arrendador.

En la Exposición de Motivos se intenta justificar la adopción de estas medidas que contiene el decreto-ley:
 “… El Estado debe reforzar la cooperación con las Administraciones territoriales que tienen la responsabilidad de ejercer en sus respectivos ámbitos la competencia directa en materia de vivienda, adoptando una serie de medidas urgentes que contribuyan a mejorar el marco normativo para aumentar la oferta de vivienda en alquiler, equilibrando la posición jurídica del propietario y el inquilino en la relación arrendaticia, estableciendo los necesarios estímulos económicos y fiscales, y teniendo la meta de garantizar el ejercicio del derecho constitucional a la vivienda.”

Al igual que la anterior y fallida reforma, su aplicación práctica y efectos inmediatos plantea problemas e incertidumbres sobre las que profundizaremos en otro momento, y, como casi todas las reformas legislativas, tiene luces y sombras.

La duración del contrato, el preaviso en caso de desistimiento unilateral, la limitación de la fianza adicional (este es uno de los mayores problemas que vemos, y que puede tener un efecto contrario al buscado por el legislador), los gastos de formalización y comercialización, el ITP, son temas que desde hoy han cambiado nuevamente y debemos conocer para tomar las decisiones más adecuadas en la firma de un CONTRATO DE ARRENDAMIENTO DE VIVIENDA:  

1. DURACIÓN DEL CONTRATO Y PRÓRROGAS:
La prórroga obligatoria para el arrendador, o duración mínima del contrato de vivienda (vigente hasta ayer desde la anterior reforma de 2013 por plazo hasta cumplir 3 años, salvo el citado período de vigencia del anterior decreto-ley, entre el 15 de diciembre de 2018 y el 22 de enero de 2019), pasa a ser de 5 años, y 7 años en el caso en que el arrendador sea persona jurídica (asociación, sociedad limitada, cooperativa, etc.).

¿Qué ocurre después? Hasta ahora, las prórrogas posteriores eran anuales, pero pasan con la reforma a una primera prórroga de 3 años, salvo que alguna de las partes haya dado por finalizado el contrato.
Es decir, hemos vuelto al sistema anterior a 2013, 5 años de duración mínima más 3 de prórroga (total 8 años) pero para las empresas arrendadoras esa duración mínima pasa a 7 años más 3 de prórroga (total 10 años).

Añade también el decreto-ley, y es novedad respecto del anterior, una nueva regulación del preaviso necesario para resolver el contrato por arrendador o arrendatario a la finalización del contrato (a los 5 ó a los 7 años de vigencia), estableciéndose éste en 2 meses para el arrendatario y 4 meses para el arrendador.
De todas formas, estos son mínimos que establece la ley, ya que la duración del arrendamiento será la que libremente pacten las partes, pero siempre respetando estos mínimos. Nada impide concertar un contrato de arrendamiento de vivienda por 7 años, 10 años, etc., que, por otra parte, tiene sus ventajas, como veremos.


2. RECUPERACIÓN DE LA VIVIENDA ARRENDADA POR EL ARRENDADOR EN CASO DE NECESITARLA EL ARRENDADOR:
Solo cabe ejercer este derecho a recuperar la vivienda por el arrendador si así se ha hecho constar expresamente a la firma del contrato, y una vez que haya transcurrido el primer año de duración.


3.  ACTUALIZACIÓN DE RENTAS:
Frente a la libertad que estipulaba la reforma de 2013, que daba validez al sistema de actualización de la renta que libremente pactaran las partes, con la reforma se establece el límite del Índice de Precios al Consumo para la actualización de la renta, que solo podrá realizarse en la fecha que se cumpla cada año de vigencia del contrato, y siempre que se pacte un sistema de actualización.
 Si no se pacta expresamente, la renta del contrato no podrá ser actualizada. Si existe pacto de actualización, pero no se determina el índice de referencia, se aplicará el Índice de Garantía de Competitividad (IGC), pero el incremento resultante nunca podrá ser superior al resultante de la aplicación del IPC, que actúa como límite máximo.

4. FIANZA:
La reforma de la LAU pone de nuevo un límite a la garantía adicional con la intención de facilitar el acceso a una vivienda por los colectivos que disponen de menos ahorros o liquidez. La fianza obligatoria sigue siendo por importe de una mensualidad de renta, pero adicionalmente no podemos exigir al arrendatario más de 2 mensualidades. Ello supone que la garantía total podrá llegar al importe máximo de 3 mensualidades (1 obligatoria y 2 adicionales de carácter voluntario).

En este sentido nos da igual que esa garantía adicional se entregue al arrendador mediante aval o en metálico, en ambos casos opera el límite aludido.

Se excepcionan de este límite lo que la reforma denomina “contratos de larga duración”, a saber, los que duren o se pacten inicialmente por más de 5 años (7 en el caso de personas jurídicas arrendadoras). Y esta es una de las ventajas de concertar un arrendamiento “de larga duración”, ya que podemos exigir al arrendatario una garantía adicional por el importe que consideremos más adecuado.

Nuestro Servicio Jurídico le informará de fórmulas que garanticen el cumplimiento de las obligaciones del arrendatario sin las limitaciones aludidas, como puede ser, entre otras, la intervención de un fiador solidario.

5. IMPUESTO SOBRE TRANSMISIONES PATRIMONIALES:
A partir de ahora el arrendamiento de vivienda (“para uso estable y permanente”) está exento del pago de este impuesto. Esta medida facilita también la contratación de arrendamientos de larga duración (la obligación de pago del impuesto era anual) y ahora se abarata, no cabe duda, el acceso a la vivienda en alquiler.


6. GASTOS DE GESTIÓN INMOBILIARIA Y DE FORMALIZACIÓN DEL CONTRATO:
La reforma establece que serán en todo caso a cargo del arrendador si éste es persona jurídica. Esta reforma ha eliminado una excepción que contemplaba el anterior decreto-ley: “salvo que se generen directamente por iniciativa del inquilino”. Hablamos exclusivamente de este tipo de gastos inherentes a la contratación (inmobiliaria, redacción de contratos), no de los que se generan después como consecuencia del arrendamiento, como los consumos de agua, luz, etc.


7. RÉGIMEN DE LOS CONTRATOS DE ARRENDAMIENTO CELEBRADOS CON ANTERIORIDAD A LA ENTRADA EN VIGOR DE LA REFORMA:
Los contratos de arrendamiento sometidos a la LAU que se hayan firmado con anterioridad a la entrada en vigor de este Decreto-Ley continúan rigiéndose por la normativa que les era de aplicación, aunque podrán adaptarse a lo dispuesto en esta reforma si ambas partes, arrendador y arrendatario, están de acuerdo.


8. DERECHOS DE TANTEO Y RETRACTO:
Se establece, como novedad, la posibilidad de que se regule un derecho de tanteo y retracto en favor del órgano que designe la Administración competente en materia de Vivienda, en nuestro caso la Junta de Castilla y León, y solo para el supuesto de venta conjunta de varias viviendas y locales del arrendador ubicados en el mismo inmueble, o cuando se vendan de forma conjunta por distintos propietarios a un mismo comprador la totalidad de los pisos y locales de un inmueble.
 

La reforma tiene mayor alcance (por ejemplo refuerza la protección del arrendatario en caso de venta de la vivienda sin que esté registrado el contrato en el Registro de la Propiedad) y modifica otras leyes, como la de Propiedad Horizontal (en materia de obras de accesibilidad, fondo de reservas y mayoría necesaria del acuerdo comunitario que limite el uso de una vivienda para alquiler turístico), la Ley de Enjuiciamiento Civil (en materia de procedimiento de desahucio de vivienda) y la Ley de Haciendas Locales (bonificaciones IBI en viviendas de renta limitada, posibles recargos de este impuesto sobre viviendas vacías).
 Destaca por último la  creación del SISTEMA ESTATAL DE ÍNDICES DE REFERENCIA DEL PRECIO DEL ALQUILER DE VIVIENDA, para el que establece una serie de reglas de determinación del mismo y la posibilidad de que las comunidades autónomas puedan confeccionar su propio índice de referencia. Este es quizás el embrión que facilitará en un futuro la adopción de medidas que limiten el precio del alquiler, lo cual dependerá de la política de vivienda del futuro Gobierno.

De su contenido y alcance le iremos informando próximamente tanto por este medio como en nuestra página web. De todas formas, no olviden que nuestro Servicio Jurídico está a su disposición para solventar cualquier duda que les surja.